• ARTÍCULO 199 LH.

    Mediante instancia privada suscrita el día 4 de abril de 2025 por don D. R. V., que fue presentada en el Registro de la Propiedad de Torrelavega número 1 el día 15 de abril de 2025, causando el asiento de presentación 2.084 del Diario 2025, se solicita la inscripción de la representación gráfica georreferenciada alternativa de la registral 13.357 del Ayuntamiento de Cartes, en virtud de informe de validación gráfica frente a parcelario catastral, del que resulta una nueva superficie atribuida a la finca de 229,28 metros cuadrados. Iniciado el procedimiento regulado en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, fueron recibidas alegaciones por parte de doña A. S. R., como colindante y titular catastral de la parcela con referencia catastral 2691032VN1929S0001MA, mostrando su oposición a la inscripción pretendida alegando la previa existencia de un error en la cartografía catastral, tramitándose expediente ante la Gerencia Regional de Catastro en Cantabria, estimando la solicitud de alteración, la cual se basaba en que la finca objeto de tal procedimiento de rectificación catastral se encontraba por un muro de piedra y pared, lindando la referida parcela al oeste con vial público asfaltado, el cual es objeto de incorporación a la parcela catastral del colindante en virtud del referido expediente de alteración catastral. Acompaña al escrito de alegaciones la meritada resolución de la Gerencia Territorial de Catastro en Cantabria; por su parte, el Ayuntamiento de Cartes, transcurrido el plazo de veinte días previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, presenta escrito de oposición suscrito por la alcaldesa-presidenta denunciando que la base gráfica propuesta invade un vial público, el cual está debidamente inventariado, manifestando su intención de iniciar el expediente de recuperación de dicho bien demanial.

    A la vista de las alegaciones formuladas, el registrador deniega la inscripción solicitada, previa comprobación de la aplicación informática para el tratamiento de bases gráficas registrales y de la Sede Electrónica de Catastro, porque la inscripción de la representación gráfica propuesta supondría una invasión de viario público, advirtiendo de que la alegación formulada por el Ayuntamiento de Cartes ha tenido entrada en el Registro una vez transcurrido el plazo de veinte días previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

    El recurrente sostiene, en síntesis, que la inmatriculación de la finca objeto del procedimiento se hizo en base a la cartografía catastral, la cual no se corresponde con la realidad física, señalando que en el extremo norte se incluye parte de un antiguo estercolero que se atribuye a la parcela 2691030VN1929S y que el resto del terreno se dibuja como viario, siendo que en realidad dicha franja de terreno se trata de un antiguo paso privado delimitado entre muros para salvaguardar el huerto del acceso al ganado; que el vial público cuya invasión denuncia el Ayuntamiento de Cartes en realidad ha sido invadido por la finca colindante con referencia catastral 2691032VN1929S0001MA, tras un acuerdo de alteración catastral, y concluyendo que, efectivamente, la finca linda con un vial público, pero que ha sido la finca del colindante opositor la que efectivamente invade el referido viario público inventariado.

    Son circunstancias de hecho relevantes para la resolución del presente expediente las siguientes:

    – la registral 13.357 del Ayuntamiento de Cartes se describe como: «Urbana.–En (…) Ayuntamiento de Cartes, un solar señalado con el número (…) de gobierno, con una superficie de ciento setenta y seis metros cuadrados, dentro del cual existe una edificación de veintitrés metros cuadrados destinada a aparcamiento. Linda: Norte y Este, carretera; Sur, G. V. B.; y Oeste, G. V. B. y carretera».

    – fue objeto de inmatriculación en virtud de inscripción firmada el día 5 de noviembre de 2024.

    – según resulta de su historial registral, su referencia catastral es la siguiente: 2691031VN1929S0001FA. Su descripción es coincidente con la finca, en los términos del artículo 45 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.

    El artículo 199 de la Ley Hipotecaria regula el expediente para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, disponiendo que el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica. El apartado 2 del artículo 199 remite, en caso de tratarse de una representación gráfica alternativa a la catastral, a la misma tramitación de su apartado 1, con la particularidad de que han de ser notificados los titulares catastrales colindantes afectados.

    Efectuada una calificación negativa frente a la que se interpone recurso, como ha declarado reiteradamente esta Dirección General, en multitud de Resoluciones y, recientemente, en las de 29 de noviembre de 2023 y 22 de marzo de 2024, el objeto del recurso es determinar, exclusivamente, si la calificación registral negativa recurrida es o no ajustada a Derecho. Cuando la suspensión se basa en la oposición de uno de los colindantes notificados, como dice el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, el registrador «decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción». Ello nos lleva al análisis de los puntos básicos de la doctrina reiterada de esta Dirección General, en Resoluciones como las de 5 y 15 de diciembre de 2023, que son los siguientes: a) el registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria); b) a tal efecto el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016, así como acceder a la cartografía catastral, actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro; c) dado que con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el acceso al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica georreferenciada, la ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a una descripción meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la hora de determinar la coincidencia de la representación gráfica con otras fincas inmatriculadas con anterioridad a dicha norma; d) el registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe decidir motivadamente según su prudente criterio. En caso de haberse manifestado oposición por algún interesado, constituye uno de los principios de la regulación de la jurisdicción voluntaria que, salvo que la Ley expresamente lo prevea, la sola formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto. Por tanto, y conforme al artículo 199 de la Ley Hipotecaria, «la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción». Lo que no impide, por otra parte, que las alegaciones recibidas sean tenidas en cuenta para formar el juicio del registrador, y e) el juicio de identidad de la finca por parte del registrador debe estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante.

    Debe recordarse, como se indicó en la Resolución de 19 de julio de 2016 (reiterada en otras posteriores), que el objeto de la intervención de los titulares colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión, asegurando, además que puedan tener acceso al registro situaciones litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial. Aplicando la doctrina de la Resolución de 5 de marzo de 2012, la notificación a los colindantes constituye un trámite esencial en este tipo de procedimientos: «la participación de los titulares de los predios colindantes a la finca cuya cabida se rectifica reviste especial importancia por cuanto son los más interesados en velar que el exceso de superficie de la finca concernida no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes. Por eso constituye un requisito capital que se les brinde de un modo efectivo esa posibilidad de intervenir en el expediente. En caso contrario se podría producir un supuesto de indefensión».

    En el concreto caso de este expediente, el registrador funda sus dudas de identidad en las alegaciones de un colindante quien advierte que con la inscripción de la representación gráfica propuesta se produce una invasión de un viario público, ubicado entre la finca objeto del promotor del procedimiento y la del colindante alegante, invasión que también resulta denunciada por el Ayuntamiento de Cartes quien, a través de escrito firmado por su Alcaldesa-Presidenta denuncia la invasión del referido camino, el cual se encuentra debidamente inventariado en el Inventario de Bienes y Patrimonio del Ayuntamiento de Cartes, con el epígrafe: «1, inmuebles, C (vías públicas)», y el número orden «047», acompañando la ficha del inventario y plano identificando el referido camino y ubicándolo entre las parcelas 31 y 32 del polígono 26910.

    Antes de entrar en el análisis del supuesto de hecho del presente recurso, aunque la alegación del Ayuntamiento de Cartes haya llegado fuera de plazo, pero durante la vigencia del asiento de presentación, debe recordarse la doctrina de este Centro Directivo, formulada en Resoluciones como la de 30 de marzo y 21 de junio de 2023, respecto a las alegaciones presentadas dentro del plazo de 20 días, pues siendo el objetivo del expediente adecuar la descripción registral a la realidad física, evitando la invasión de fincas inmatriculadas o del dominio público, el registrador, aun siendo extemporáneas, ha de analizar las alegaciones presentadas por quien se opone, por si pudieran ser fundamentales para fundar su decisión sobre eventuales dudas en la identidad de la finca. Recuerda el Centro Directivo su doctrina de que, aun no habiéndose opuesto ningún colindante, puede el registrador rechazar la inscripción de la representación gráfica aportada por el promotor del expediente. Además, estamos ante un expediente de jurisdicción voluntaria, donde no hay fase de prueba y no se decide controversia alguna, por lo que los plazos no pueden tener un carácter preclusivo, puesto que lo que importa es que la calificación registral que culmine el expediente sea ajustada a Derecho.

    Consistiendo las alegaciones, tanto del colindante como del Ayuntamiento en la posible invasión de un vial público, respecto del que no consta que se haya practicado el oportuno deslinde, es oportuno recordar que como señaló la Resolución de este centro directivo, de 26 de abril de 2022, «en cuanto a la protección registral del dominio público, tal y como ha reiterado esta Dirección General (…), esta protección que la Ley otorga al mismo no se limita exclusivamente al que ya consta inscrito, sino que también se hace extensiva al dominio público no inscrito, pero de cuya existencia tenga indicios suficientes el registrador y con el que pudiera llegar a colisionar alguna pretensión de inscripción.

    Por tal motivo, con carácter previo a la práctica de la inscripción, y conforme a lo previsto en distintas leyes especiales, como la de costas o de montes, el registrador ha de recabar informe o certificación administrativa que acrediten que la inscripción pretendida no invade el dominio público.

    En otros casos, como ocurre con la legislación de suelo, también existen previsiones expresas de que el registrador, antes de acceder a la inscripción de edificaciones, habrá de comprobar que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general.

    Y avanzando decididamente en la senda de la protección registral del dominio público, incluso del no inscrito debidamente, la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria, al dar nueva redacción a diversos artículos de la Ley Hipotecaria, prevé que, en todo caso, el registrador tratará de evitar la inscripción de nuevas fincas o de la representación gráfica georreferenciada de fincas ya inmatriculadas cuando tuviera dudas fundadas sobre la posible invasión del dominio público.

    Así se expresa de manera terminante y reiterada en varios preceptos de la Ley Hipotecaria, y no sólo en el artículo 9 que ya contiene una proclamación general al respecto, sino también en diversos artículos del Título VI de la ley que contienen manifestaciones concretas del mismo principio general, como los artículos 199, 203 y el 205.

    Consecuentemente con todo ello, la propia Ley 13/2015, además, trata de proporcionar a los registradores los medios técnicos auxiliares que les permitan conocer la ubicación y delimitación del dominio público, incluso no inmatriculado, regulando en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria y en la disposición adicional primera de la Ley 13/2015 la aplicación auxiliar que permita el tratamiento de representaciones gráficas previniendo la invasión del dominio público.

    Tal profusión normativa, aun cuando pueda incluso llegar a ser reiterativa, no hace sino asentar el principio general, ya vigente con anterioridad a la Ley 13/2015, de que los registradores deben evitar practicar inscripciones de bienes de propiedad privada que invadan en todo o en parte bienes de dominio público, inmatriculado o no, pues el dominio público, por la inalienabilidad que le define, supone, precisamente, la exclusión de la posibilidad de existencia de derechos privados sobre esa concreta porción del territorio catalogada como demanial».

    En el presente caso, durante la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria se ha formulado oposición expresa a la inscripción de la georreferenciación pretendida por el promotor. Tal oposición procede del Ayuntamiento de Cartes, quien, en base al Inventario Municipal, se opone a la inscripción de la base gráfica pretendida por entender que invade un espacio de dominio público, identificando el espacio afectado en los correspondientes planos que se acompañan al escrito de oposición.

    Por tanto, tal oposición no es ambiguo, confusa, ni carente de autenticidad, sino que determina de modo gráfico y preciso cuál es la concreta invasión de dominio público que se produciría con la inscripción pretendida, resultando que no sólo se produce tal invasión por la representación gráfica propuesta para la finca objeto del procedimiento, sino también con el acuerdo de alteración catastral promovido por el propietario colindante que formula alegaciones.

    Como declaró la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 23 de enero de 2019, la ausencia de deslinde no es obstáculo para que puedan existir dudas de que la finca cuya representación georreferenciada se pretende inscribir pueda invadir el dominio público, si del conjunto de circunstancias concurrentes cabe colegir una duda fundada de posible invasión, pues en este campo, la labor del registrador, tras la Ley 13/2015, de 24 de junio, tiene una marcada finalidad preventiva.

    Del mismo modo, conforme a la Resolución de 27 de noviembre de 2019, aun no estando el dominio público deslindado, si existe oposición expresa de la Administración a la inscripción de la representación gráfica, lo procedente es la denegación de la inscripción por los motivos que han quedado expuestos.

    En el mismo sentido, declaró la Resolución de este Centro Directivo de 26 de abril de 2022, entre otras, que el registrador puede rechazar la inscripción de una representación gráfica catastral si de la documentación aportada (por la Administración o un particular colindante) resultan fundadas sus dudas acerca de la posible invasión del dominio público.

    Recuerda esta Dirección General, como hizo en sus Resoluciones de 15 de marzo y 12 de abril de 2016, 4 de septiembre de 2017 y 13 de abril de 2018, la obligación legal a cargo de los registradores de la propiedad de impedir la práctica de inscripciones que puedan suponer una invasión del dominio público, obligación que tiene su fundamento, con carácter general, en los artículos 6 y 30 Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas, conforme a los cuales los bienes demaniales son inalienables, imprescriptibles e inembargables, lo cual no es sino manifestación del principio y mandato supremo contenido en el artículo 132 de la Constitución.

    Sin embargo, esta Dirección General ha clarificado en Resolución de 12 de junio de 2025 las distintas situaciones en que puede encontrarse la finca registral que linda con dominio público en la tramitación de un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, para cohonestar la aplicación de los principios de protección del dominio público del artículo 132 de la Constitución con los de seguridad jurídica y prohibición de la indefensión de los artículos 9.3 y 24.2 de la Constitución:

    «a) respecto a fincas colindantes con dominio público deslindado y georreferenciado: el registrador protegerá con su calificación registral cualquier usurpación del dominio público, mediante la aplicación informática homologada del artículo 9 de la Ley Hipotecaria. En este caso, el registrador denegará la tramitación del expediente del artículo 199, expresando en su nota de calificación negativa que la invasión deriva del contraste, en la aplicación gráfica registral, entre la georreferenciación aportada y la capa gráfica que contenga el deslinde formalmente aprobado de tal dominio público. Así lo consideró esta Dirección General en las Resoluciones de 5 de abril de 2022, 26 de julio de 2023 y 10 y 30 de enero y 27 de febrero de 2024. Si no se ha inscrito el acto de deslinde, el registrador notificará a la Administración el carácter obligatorio de su inscripción, conforme al artículo 36 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas.

    b) respecto a las fincas colindantes con dominio público, cuyo deslinde no consta en el Registro de la Propiedad, el registrador tramitará el expediente, pudiendo darse dos situaciones:

    i) que el expediente de deslinde esté iniciado, pero no concluido, sin que se haya solicitado la práctica de la nota marginal de inicio del procedimiento de deslinde. En este caso, para que la alegación de la Administración pueda ser estimada por el registrador, para aplicar el principio de protección del dominio público deberá acompañarse al escrito de alegaciones la resolución administrativa de inicio del deslinde, con plano georreferenciado de la porción de superficie de dominio público invadida y solicitud de la práctica de la nota marginal para hacer constar el inicio del expediente de deslinde, a que se refiere el artículo 14 de la Ley 3/2014, de 11 de julio, citada.

    ii) que el expediente de deslinde no esté iniciado: en este caso, para que la oposición de la Administración pueda ser estimada por el registrador, deberá acreditarse que se ha dictado resolución administrativa de inicio del expediente de deslinde abreviado respecto a la finca en cuestión, tras la recepción de la notificación del Registro, acompañada del plano georreferenciado de la franja de dominio público invadido y acreditación de su remisión al titular registral de la finca afectada, solicitando la práctica de la nota marginal de constancia del inicio del expediente de deslinde abreviado, a que se refiere el artículo 14 de la Ley 3/2014, de 11 de julio. Si dicha resolución no pudiera ser dictada dentro de los 20 días de plazo para alegar, que expresa el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, la Administración podrá solicitar una prórroga del plazo, por igual duración, para que pueda presentarse la solicitud (…)

    iii) si la Administración no pudiera aportar la resolución dentro del plazo de alegaciones, o el de su prórroga, podrá hacer constar por nota al margen de la última inscripción de dominio la clasificación ambiental, urbanística o administrativa del suelo en el que se ubica la finca registral, conforme al artículo 9.a) de la Ley Hipotecaria, siempre que identifique la porción de dominio público afectada y acredite que la resolución de clasificación se ha notificado al titular registral de la finca. Con dicha nota marginal se puede advertir la posible afección al dominio público y al posible expediente de deslinde de todo o parte del suelo de la finca registral, hasta que se inicie el mismo, pero sin paralizar el tráfico jurídico de la finca y sin perjuicio de las acciones judiciales que competan al titular registral en la defensa de su derecho.»

    En el caso de este expediente, no consta que se haya iniciado el expediente de deslinde abreviado, pero la Administración titular del bien sí identifica en plano la porción concreta del demanio que resulta invadido y anuncia el ejercicio de la acción de recuperación del bien. Por ello, procede hacer una interpretación integradora de las distintas Resoluciones dictadas por este Centro Directivo sobre el particular y precisar que, aunque no se haya iniciado el expediente de deslinde abreviado, la circunstancia de constar el bien demanial incorporado al Inventario Municipal, precisando su longitud y superficie, así como su ubicación, que resulta del plano de emplazamiento que se acompaña, deben determinar que existen motivos suficientes para calificar desfavorablemente la solicitud de inscripción de la representación gráfica propuesta, máxime cuando la propia Administración anuncia el ejercicio de la acción de recuperación del dominio público invadido.

    Debe advertirse, además, que la finca fue objeto de inmatriculación en noviembre de 2024, de modo totalmente coincidente con Catastro. Una vez inmatriculada una finca de modo coordinado con el Catastro, y por tanto, con una determinada ubicación, delimitación y superficie, ya no es procedente iniciar un procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria para alterar esa ubicación, delimitación y superficie ya inscritas y pretender sustituirla por otra, pues claramente no se estaría manteniendo la identidad de la finca inmatriculada (cfr. Resolución de 8 de noviembre de 2023), circunstancia que, si bien no ha sido advertida por el registrador en su calificación (cfr. artículo 326 de la Ley Hipotecaria), debe valorarse, junto con lo dispuesto en los anteriores fundamentos de Derecho, como motivo de desestimación del recurso.

    Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador.

    https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-5950

    Vistos los artículos 1, 9, 10, 199 y 326 de la Ley Hipotecaria; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 5 de marzo de 2012, 15 de marzo, 12 de abril y 19 de julio de 2016, 4 de septiembre de 2017, 13 de abril de 2018 y 23 de enero y 27 de noviembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 26 de abril de 2022, 30 de marzo, 21 de junio, 8 y 29 de noviembre y 5 y 15 de diciembre de 2023, 22 de marzo y 29 de mayo de 2024 y 12 de junio de 2025.

  • PRÉSTAMO HIPOTECARIO.

    Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de préstamo hipotecario en el que las prestatarias, en garantía del préstamo recibido para la adquisición por mitades indivisas de su vivienda habitual, constituyen hipoteca voluntaria sobre la misma sin la determinación previa de la cantidad de que cada participación deba responder, o bien el acuerdo de los otorgantes de constituir una sola hipoteca sobre la totalidad de los derechos.

    Es decir, caben dos posibilidades: la general, derivada del principio registral de determinación, que exige la distribución de la responsabilidad entre las cuotas indivisas de que cada hipotecante es dueño (cfr. artículos 119 de la Ley Hipotecaria y 216 de su Reglamento), o la especial, admitida por el artículo 217 del texto reglamentario, en que no se exige dicha distribución si los copropietarios acuerdan «la constitución de una sola hipoteca sobre la totalidad de los derechos».

    Se centra el debate, en definitiva, en determinar si con la fórmula utilizada, «constituyen hipoteca voluntaria sobre la finca», queda patente su voluntad de acogerse a uno u otro sistema.

    En el presente recurso, este Centro Directivo tiene que hacer una labor interpretativa de las voluntades de los otorgantes ante la falta de precisión de la escritura del préstamo hipotecario, que no utiliza la expresión de que «lo que se constituye es una sola hipoteca sobre la totalidad de los derechos». La existencia de las dos Resoluciones citadas, que tratan expresamente este problema, no ha evitado que surjan debates doctrinales y comentarios críticos por autores de reconocido prestigio hacía la mismas y que en la práctica totalidad de las minutas, para evitar cualquier tipo de función interpretativa se utilice la expresión «una sola hipoteca» a los efectos del artículo 217 del Reglamento Hipotecario.

    El hecho de que las escritura de préstamo hipotecario esté redactada con arreglo a minuta, no es obstáculo para que, cuestiones como las planteadas en este recurso se resuelvan antes del otorgamiento pues la redacción de los instrumentos públicos se rige por lo establecido en el artículo 148 del Reglamento Notarial que establece: «Los instrumentos públicos deberán redactarse empleando en ellos estilo claro, puro, preciso, sin frases ni término alguno oscuros ni ambiguos, y observando, de acuerdo con la ley, como reglas imprescindibles, la verdad en el concepto, la propiedad en el lenguaje y la severidad en la forma», sin que el notario se pueda escudar, para la no aplicación del mismo, en que la escritura esté redactada con arreglo a minuta.

    Por supuesto, también, a través de la siempre deseable –por no decir exigible– adecuada interlocución y respetuosa colaboración entre ambos funcionarios.

    Como puso de relieve la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 21 de febrero de 1994: «La preocupación casi obsesiva de nuestra legislación hipotecaria por favorecer el crédito territorial impuso, desde sus orígenes, la necesidad de distribuir la responsabilidad asegurada entre las diversas fincas sobre las que pudiera constituirse la garantía hipotecaria por una misma obligación. En el supuesto de que concurrieran distintos derechos sobre una misma finca o cuotas indivisas en su titularidad, y ante la previsible autonomía en el tráfico futuro de cada uno de ellos, la doctrina de este Centro directivo hizo extensiva la misma exigencia en el caso de que se pretendiesen hipotecar los mismos, aun cuando involucrara en el tema la presencia o no de solidaridad en la obligación (vid. Resoluciones de 26 de junio y 27 de diciembre de 1909 y 22 de marzo de 1915). Desde la promulgación del Reglamento Hipotecario de 1915 rige la alternativa vista que permite optar tanto por la hipoteca con distribución de responsabilidad entre los distintos derechos o cuotas indivisas, como el constituir por voluntad expresa de los interesados una sola hipoteca sobre el conjunto de sus derechos recayentes sobre una misma finca. Los resultados prácticos a que conduce una u otra fórmula son distintos. En la primera, distribuida la responsabilidad, el actor habrá de dirigir su acción contra cada derecho hipotecado de forma independiente y hasta el límite de la responsabilidad que se le haya asignado, sin que le sea dado el repetir contra los no pertenecientes al deudor por la parte del crédito no asegurado con la hipoteca (artículos 120 y 121 de la Ley Hipotecaria), y habiendo de pasar por la liberación de cualquiera de ellos en caso de pagarse la parte de que responda (artículo 124 de la misma Ley). Esa ejecución determinará, igualmente, la purga de las cargas posteriores que graven tan sólo el derecho ejecutado, al igual que la ejecución de una carga anterior que recayese sobre el mismo, llevará consigo la de la hipoteca. En la segunda, constituida la hipoteca sobre un conjunto de derechos que recaigan sobre la misma finca, no cabe la ejecución aislada de cada uno de aquéllos, sino que ha de procederse contra el conjunto de ellos de modo similar a lo dispuesto en el último párrafo del artículo 218 del Reglamento Hipotecario y sin posibilidad de exigir la liberación parcial de cualquiera de ellos en virtud de un pago parcial (cfr. Artículo 125 de aquella ley). La ejecución de una carga preferente que gravase uno de los derechos conjuntamente hipotecados acarreará la extinción parcial de la hipoteca en cuanto al mismo, y si bien la ejecución de la hipoteca así constituida determinará la purga de todas las cargas posteriores, es evidente la dificultad que puede surgir a la hora de determinar en qué medida han de participar sus titulares en la percepción del posible sobrante. De todo ello se deduce la singular importancia que tiene el determinar, a la hora de constituir la hipoteca, cuál de los sistemas se ha adoptado».

    En el presente caso, como ya ocurriera en la Resolución de 21 de febrero de 1994, sí consta: que la hipoteca se constituye por los copropietarios sobre la total finca, no cada uno sobre su respectiva cuota; que se determina un único precio como tasación de la misma a efectos de subasta y no uno particular para cada cuota indivisa, y que todas las referencias contractuales se hacen siempre en contemplación a la finca como una unidad.

    Es cierto, que dichas referencias lo que acreditan es que se quiere constituir es hipoteca sobre «la totalidad de la finca», pero no determinan, per se, que se quiera constituir «una sola hipoteca sobre la totalidad de los derechos».

    El artículo 217 del Reglamento Hipotecario constituye una excepción a la regla general de nuestro Derecho hipotecario de distribución del crédito hipotecario entre las participaciones indivisas. Pero también es una excepcionalidad que los propietarios de participaciones indivisas de una sola finca constituyan hipoteca de forma separada sobre sus respectivas cuotas distribuyendo/determinando la cantidad de que cada cuota debe responder, precisamente porque, en caso de ejecución, el actor tendría que dirigir su acción contra cada derecho hipotecado de forma independiente y hasta el límite de la responsabilidad que se le haya asignado.

    Esto último, unido a que se constituye en el presente caso por los copropietarios la hipoteca sobre la total finca y no cada uno sobre su respectiva cuota, que se determina un único precio como tasación de la misma a efectos de subasta y no uno particular para cada cuota indivisa, y que en la escritura no se ha distribuido la cantidad de que cada participación indivisa deba responder, hace que entre dentro de lo racional, y no de las conjeturas, que lo que se ha querido constituir es una «sola hipoteca a los efectos del artículo 217 del Reglamento Hipotecario». La calificación registral no puede basarse en presunciones y sería más que forzado presumir que lo que realmente ha ocurrido es que los otorgantes y el notario, han olvidado distribuir la responsabilidad hipotecaria y han aportado una tasación errónea, teniendo en cuenta que, además, es absolutamente excepcional encontrar un supuesto en que, cuando se constituye una hipoteca sobre toda la finca entre los diferentes propietarios de la misma, no se constituya una sola hipoteca a los efectos del artículo 217 del Reglamento Hipotecario.

    En consecuencia, y por aplicación de las reglas hermenéuticas en materia de contratos (artículos 1281, 1283 y 1285 del Código Civil) y el artículo 3.1 del Código Civil, se impone estimar que es lo suficientemente clara y explícita la voluntad de las partes de constituir una sola hipoteca sobre la totalidad de la misma, y una sola hipoteca de los derechos que sobre ella ostenta cada hipotecante, sin distribuir entre ellos la responsabilidad asegurada.

    Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación impugnada.

    https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-5949

    Vistos los artículos 3.1, 1281, 1283 y 1285 Código Civil; 18, 119 y 326 de la Ley Hipotecaria; 216 y 217 de su Reglamento; 148 del Reglamento Notarial, y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 30 de septiembre de 1939 y de 21 de febrero de 1994.

  • REGISTRO MERCANTIL. FALTA DE PREVIO DEPOSITO DE CUENTAS ANUALES.

    Presentadas las cuentas anuales de una sociedad de responsabilidad limitada correspondientes al ejercicio 2024, son objeto de calificación negativa por adolecer de dos defectos. La interesada solo recurre el segundo de ellos relativo a la falta de previo depósito de las cuentas anuales correspondientes al ejercicio 2023.

    El recurso no puede prosperar. De acuerdo con lo que establece la Ley de Sociedades de Capital (artículo 282): «el incumplimiento de la obligación de depositar, dentro del plazo establecido, los documentos a que se refiere este capítulo dará lugar a que no se inscriba en el Registro Mercantil documento alguno referido a la sociedad mientras el incumplimiento persista». Por su parte, el Reglamento del Registro Mercantil (artículo 378.1) establece que: «Transcurrido un año desde la fecha del cierre del ejercicio social sin que se haya practicado en el Registro el depósito de las cuentas anuales debidamente aprobadas, el registrador Mercantil no inscribirá ningún documento presentado con posterioridad a aquella fecha, hasta que, con carácter previo, se practique el depósito». Y continúa: «El cierre del Registro persistirá hasta que se practique el depósito de las cuentas pendientes o se acredite, en cualquier momento, la falta de aprobación de éstas en la forma prevista en el apartado 5».

    Con base en este fundamento normativo, es doctrina de esta Dirección General que no cabe el depósito de las cuentas anuales aprobadas, correspondientes a un ejercicio determinado, si no constan previamente depositadas las de ejercicios anteriores (vid. «Vistos»).

    La recurrente alega que las cuentas correspondientes al ejercicio 2023 fueron depositadas, pero lo cierto, como resulta del informe del registrador Mercantil, es que dichas cuentas fueron objeto de presentación el día 24 de julio de 2024 y calificadas negativamente el día 25 de julio del mismo año, siendo objeto de notificación al presentante el día 26 inmediato posterior (lo que se justifica debidamente). Dado que esta calificación no fue objeto de impugnación, devino firme y determinó el estado del registro y la imposibilidad de llevar a cabo el depósito de las cuentas anuales del ejercicio 2024. Solo cabe, en consecuencia, la desestimación del recurso.

    En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador.

    https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-5948

    Vistos los artículos 18 y 20 del Código de Comercio; 279 y 282 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital; 365, 367, 368 y 378 del Reglamento del Registro Mercantil; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 4 de julio de 2001, 18 de febrero de 2004, 3 de octubre de 2005, 12 de julio de 2007, 8 de febrero de 2010, 25 de marzo y 21 de noviembre de 2011, 17 de enero de 2012, 4 de noviembre de 2014, 20 de marzo, 22 de octubre y 23 de diciembre de 2015, 25 de enero, 20 de abril, 22 de julio y 19 de septiembre de 2016, 2 de enero (3.ª y 4.ª) y 7 de febrero de 2017 y 19 de febrero y 20 y 21 de diciembre de 2018, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 7 de febrero, 20 de marzo y 18 de diciembre de 2020, 22 de enero y 18 de noviembre de 2021, 14 de febrero de 2024 y 12 de marzo y 6 y 14 de mayo de 2025.

  • DENEGACIÓN DE UN ASIENTO DE PRESENTACIÓN DE UNA INSTANCIA.

    La presente Resolución tiene por objeto la denegación de un asiento de presentación de una instancia.

    El registrador señala, resumidamente, «(…) porque al ser un documento privado, no cumple con los requisitos del citado artículo 3 de la Ley Hipotecaria; no siendo tampoco ninguno de los supuestos excepcionales en los que se admite un documento privado para la práctica de los asientos (…) Por otra parte, porque se está solicitando la cancelación de una inscripción que sólo puede practicarse por resolución judicial firme, salvo que medie consentimiento de todos los titulares».

    La recurrente señala resumidamente que «(…) el asiento de presentación debe practicarse siempre que el documento pueda ser objeto de calificación, (art. 420 RH). La doctrina es unánime y reiterada: «El asiento de presentación procede incluso respecto de documentos privados, siempre que se solicite un acto que requiera calificación del Registrador» (DGSJFP 22/04/2014, 19/07/2019, 10/11/2020), incluso si el documento no es inscribible, el Registrador debe practicar asiento de presentación para poder emitir calificación negativa (…)».

    La prioridad es uno de los principios fundamentales sobre los que se sustenta nuestro sistema hipotecario.

    Los importantes efectos que se desprenden de la inscripción en el Registro de la Propiedad exigen que el orden de acceso de los títulos esté fijado de forma clara e indubitada. Lo anterior también explica que exista una regulación detallada sobre las formas de presentación en el Registro, así como de la práctica del asiento de presentación.

    Hasta ahora, ante la negativa del registrador a la extensión del asiento de presentación se podía interponer el mismo recurso que para el caso de calificación negativa de documentos ya presentados.

    Con la Ley 11/2023, de 8 de mayo, se da nueva redacción al artículo 246 de la Ley Hipotecaria, que en su apartado 3 introduce un recurso especial, «exprés», contra la denegación de la práctica del asiento de presentación, habida cuenta de la importancia de éste, con unos plazos reducidos para su interposición y resolución, corriendo esta última a cargo exclusivamente de la Dirección General, sin que haya posibilidad de calificación sustitutoria ni recurso judicial directo.

    Dice el artículo 246.3 de la Ley Hipotecaria: «Solo podrá denegarse el asiento de presentación del documento mediante causa motivada cuando el documento no sea título inscribible, resulte incompleto su contenido para extender el asiento o se refiriera a una finca para la que el Registro fuera manifiestamente incompetente. La denegación del asiento de presentación deberá notificarse en el mismo día. Contra la denegación del asiento de presentación cabrá recurso ante la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, que habrá de tener entrada en el Registro en el plazo de tres días hábiles desde la notificación de la denegación y deberá ser resuelto de forma expresa en los cinco días hábiles siguientes. La Dirección General notificará telemáticamente su resolución al Registro correspondiente en el mismo día en que se produzca».

    No contiene el citado artículo regulación alguna sobre cómo debe tramitarse este recurso exprés, pero es indudable que la aplicación de los artículos 325 y siguientes de la Ley Hipotecaria, relativos al recurso ordinario, solo serán de aplicación en cuanto no impidan la tramitación de este nuevo recurso en los plazos fijados, pues de otro modo quedaría estéril la finalidad perseguida con la introducción de este nuevo recurso que no es otra que procurar que la prioridad registral, que se sustenta en el asiento de presentación, quede claramente determinada en el menor tiempo posible mediante la resolución del recurso y evitar una interrupción temporal excesiva del procedimiento registral, con los perjuicios que pudieran derivarse tanto para el propio interesado como para presentantes posteriores o terceros adquirentes cuyas expectativas dependerán de la definitiva situación registral.

    Esta misma motivación ha reducido los plazos de calificación, que debe ser prácticamente inmediata y su notificación, como ha ocurrido en el presente expediente.

    Además, debe recordarse que la negativa a la presentación de un documento es una nota de calificación y como tal debe estar redactada con la claridad y motivación suficiente y especificar los recursos que caben contra la misma.

    La consecuencia lógica de lo anterior es que, interpuesto el recurso, el registrador deberá remitir la documentación pertinente el mismo día o el siguiente hábil a aquel en que haya tenido su entrada en el Registro, ya que solo así podrá garantizarse su resolución en los cinco días hábiles siguientes.

    El artículo 246 de la Ley Hipotecaria dispone que «solo podrá denegarse el asiento de presentación del documento mediante causa motivada cuando el documento no sea título inscribible (…)».

    Por su parte el artículo 420 del Reglamento Hipotecario señala:

    «Los Registradores no extenderán asiento de presentación de los siguientes documentos:

    1. Los documentos privados, salvo en los supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral.

    2. Los documentos relativos a fincas radicantes en otros distritos hipotecarios.

    3. Los demás documentos que por su naturaleza, contenido o finalidad no puedan provocar operación registral alguna».

    4. En este sentido, el recurso no puede prosperar.

    La instancia presentada, e incluso el recurso, no expresa el motivo o causa por el que debe rectificarse la inscripción registral. La instancia se limita a solicitar que se rectifique determinada inscripción, pero no expresa por qué debe ser rectificada.

    El artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria determina que los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales, al decir: «Los asientos del Registro practicados en los libros que se determinan en los artículos doscientos treinta y ocho y siguientes, en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley».

    Consecuencia de ello es que la rectificación de los asientos registrales debe practicarse conforme al artículo 40 de la Ley Hipotecaria, que regula los diversos supuestos de inexactitud registral y la remisión o determinación del procedimiento aplicable para su rectificación.

    Dispone el artículo 40 de la Ley Hipotecaria: «La rectificación del Registro sólo podrá ser solicitada por el titular del dominio o derecho real que no esté inscrito, que lo esté erróneamente o que resulte lesionado por el asiento inexacto, y se practicará con arreglo a las siguientes normas:

    a) Cuando la inexactitud proviniere de no haber tenido acceso al Registro alguna relación jurídica inmobiliaria, la rectificación tendrá lugar: primero, por la toma de razón del título correspondiente, si hubiere lugar a ello; segundo, por la reanudación del tracto sucesivo, con arreglo a lo dispuesto en el Título VI de esta Ley, y tercero, por resolución judicial, ordenando la rectificación.

    b) Cuando la inexactitud debiera su origen a la extinción de algún derecho inscrito o anotado, la rectificación se hará mediante la correspondiente cancelación, efectuada conforme a lo dispuesto en el Título IV o en virtud del procedimiento de liberación que establece el Título VI.

    c) Cuando la inexactitud tuviere lugar por nulidad o error de algún asiento, se rectificará el Registro en la forma que determina el Título VII.

    d) Cuando la inexactitud procediere de falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento y, en general, de cualquier otra causa de las no especificadas anteriormente, la rectificación precisará el consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial.

    En los casos en que haya de solicitarse judicialmente la rectificación, se dirigirá la demanda contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho, y se sustanciará por los trámites del juicio declarativo correspondiente. Si se deniega totalmente la acción de rectificación ejercitada, se impondrán las costas al actor; si sólo se deniega en parte, decidirá el Juez a su prudente arbitrio.

    La acción de rectificación será inseparable del dominio o derecho real de que se derive.

    En ningún caso la rectificación del Registro perjudicará los derechos adquiridos por tercero a título oneroso de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto».

    En el presente caso, ha sido correcta la actuación del registrador de no practicar el asiento de presentación, por cuanto la instancia presentada es excesivamente genérica respecto al motivo por el que el asiento registral es inexacto y deba rectificarse.

    En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación impugnada.

    https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-5947

    Vistos los artículos 36.11 de la Ley 11/2023, de 8 de mayo, de trasposición de Directivas de la Unión Europea en materia de accesibilidad de determinados productos y servicios, migración de personas altamente cualificadas, tributaria y digitalización de actuaciones notariales y registrales; y por la que se modifica la Ley 12/2011, de 27 de mayo, sobre responsabilidad civil por daños nucleares o producidos por materiales radiactivos; 246 de la Ley Hipotecaria; 248 de la Ley Hipotecaria, en su redacción anterior a la efectuada por la Ley 11/2023, de 8 de mayo, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 15 y 22 de julio, 2 y 14 agosto, 9 de septiembre, 5 y 28 de noviembre y 12 de diciembre de 2024 y 3 de marzo y 11 y 14 de abril de 2025.

  • DENEGACIÓN DOCUMENTO COMPLEMENTARIO A OTRO ASIENTO DE PRESENTACIÓN.

    La presente Resolución tiene por objeto la denegación de presentar un documento complementario de otro principal que sí motivó un asiento de presentación.

    La registradora señala, resumidamente, «que siendo las 16:55 horas del día veintisiete de noviembre de dos mil veinticinco se aporta carta de pago de impuesto, si bien en la misma se recoge un protocolo –el 1886/2025–, una finca –la finca 13417 de Ubrique–, y una base imponible distintas a las consignadas en el protocolo 1885/2025 del notario de Arcos de la Frontera don Luis Martínez Villaseñor González de Lara». Es de destacar que el asiento de presentación del documento principal caducaba ese mismo día 27 de noviembre de 2025.

    El recurrente señala resumidamente «que el impuesto correspondiente fue efectivamente abonado el día 27 de noviembre de 2025, constando la carta de pago correcta que coincide con el título presentado, habiendo sido presentado a ese registro el pasado día 28 de noviembre de 2025. No obstante, por error material, al momento de la presentación registral se incorporó otra carta de pago distinta (…) dicho error es puramente material y queda subsanado mediante la aportación el pasado día 28 de noviembre de la carta de pago correcta, y como pueden comprobar abonada el día 27 de noviembre de 2025 y coincidente con el título presentado y su base imponible».

    La prioridad es uno de los principios fundamentales sobre los que se sustenta nuestro sistema hipotecario.

    Los importantes efectos que se desprenden de la inscripción en el Registro de la Propiedad exigen que el orden de acceso de los títulos esté fijado de forma clara e indubitada. Lo anterior también explica que exista una regulación detallada sobre las formas de presentación en el Registro, así como de la práctica del asiento de presentación.

    Hasta ahora, ante la negativa del registrador a la extensión del asiento de presentación se podía interponer el mismo recurso que para el caso de calificación negativa de documentos ya presentados.

    Con la Ley 11/2023, de 8 de mayo, se da nueva redacción al artículo 246 de la Ley Hipotecaria, que en su apartado 3 introduce un recurso especial, «exprés», contra la denegación de la práctica del asiento de presentación, habida cuenta de la importancia de éste, con unos plazos reducidos para su interposición y resolución, corriendo esta última a cargo exclusivamente de la Dirección General, sin que haya posibilidad de calificación sustitutoria ni recurso judicial directo.

    Dice el artículo 246.3 de la Ley Hipotecaria: «Solo podrá denegarse el asiento de presentación del documento mediante causa motivada cuando el documento no sea título inscribible, resulte incompleto su contenido para extender el asiento o se refiriera a una finca para la que el Registro fuera manifiestamente incompetente. La denegación del asiento de presentación deberá notificarse en el mismo día. Contra la denegación del asiento de presentación cabrá recurso ante la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, que habrá de tener entrada en el Registro en el plazo de tres días hábiles desde la notificación de la denegación y deberá ser resuelto de forma expresa en los cinco días hábiles siguientes. La Dirección General notificará telemáticamente su resolución al Registro correspondiente en el mismo día en que se produzca».

    No contiene el citado artículo regulación alguna sobre cómo debe tramitarse este recurso exprés, pero es indudable que la aplicación de los artículos 325 y siguientes de la Ley Hipotecaria, relativos al recurso ordinario, solo serán de aplicación en cuanto no impidan la tramitación de este nuevo recurso en los plazos fijados, pues de otro modo quedaría estéril la finalidad perseguida con la introducción de este nuevo recurso que no es otra que procurar que la prioridad registral, que se sustenta en el asiento de presentación, quede claramente determinada en el menor tiempo posible mediante la resolución del recurso y evitar una interrupción temporal excesiva del procedimiento registral, con los perjuicios que pudieran derivarse tanto para el propio interesado como para presentantes posteriores o terceros adquirentes cuyas expectativas dependerán de la definitiva situación registral.

    Esta misma motivación ha reducido los plazos de calificación, que debe ser prácticamente inmediata y su notificación, como ha ocurrido en el presente expediente.

    Además, debe recordarse que la negativa a la presentación de un documento es una nota de calificación y como tal debe estar redactada con la claridad y motivación suficiente y especificar los recursos que caben contra la misma.

    La consecuencia lógica de lo anterior es que, interpuesto el recurso, el registrador deberá remitir la documentación pertinente el mismo día o el siguiente hábil a aquel en que haya tenido su entrada en el Registro, ya que solo así podrá garantizarse su resolución en los cinco días hábiles siguientes.

    El artículo 246 de la Ley Hipotecaria dispone que «solo podrá denegarse el asiento de presentación del documento mediante causa motivada cuando el documento no sea título inscribible (…)».

    Por su parte el artículo 420 del Reglamento Hipotecario señala:

    «Los Registradores no extenderán asiento de presentación de los siguientes documentos:

    1. Los documentos privados, salvo en los supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral.

    2. Los documentos relativos a fincas radicantes en otros distritos hipotecarios.

    3. Los demás documentos que por su naturaleza, contenido o finalidad no puedan provocar operación registral alguna».

    4. En este sentido, el recurso no puede prosperar.

    Ciertamente los documentos complementarios, como ocurre con los documentos acreditativos de la liquidación del impuesto del documento principal, acceden al Registro de la Propiedad sin necesidad de nuevo asiento de presentación, sino por nota marginal del inicial asiento, provocando, en su caso, la correspondiente prórroga del asiento de presentación y con la prioridad del asiento de presentación principal.

    Sin embargo, lo que ha ocurrido en el presente expediente es que el documento complementario, acreditativo de su presentación en la oficina liquidadora, nada tenía que ver con el documento principal, puesto que, como reconoce el propio recurrente, se cometió el error de que dicha documentación se refería a otra escritura.

    Lamentablemente dicha documentación complementaria errónea accedió al Registro de la Propiedad a las 16:55 horas del día 27 de noviembre de 2025, siendo así que el Diario se cierra a las 17:00 horas, por lo que materialmente resultaba imposible emitir la nota de calificación negativa, cosa que se hizo a las 10:04 horas del día siguiente, 28 de noviembre de 2025, fecha en la cual ya se había producido la caducidad del asiento de presentación del documento principal, que tuvo lugar el día 27.

    Debe tenerse en cuenta que conforme al artículo 323.2.º de la Ley Hipotecaria «la duración de la prórroga y del plazo para interponer recurso gubernativo empezará a contar, en el caso de que se vuelva a presentar el título calificado durante la vigencia del asiento de presentación sin haberse subsanado los defectos en los términos resultantes de la nota de calificación, desde la notificación de ésta».

    En consecuencia, esta Dirección General ha acordado considerar que la actuación de la registradora ha sido correcta y que procede desestimar el recurso y confirmar la calificación impugnada.

    https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-5946

    Vistos los artículos 36.11 de la Ley 11/2023, de 8 de mayo, de trasposición de Directivas de la Unión Europea en materia de accesibilidad de determinados productos y servicios, migración de personas altamente cualificadas, tributaria y digitalización de actuaciones notariales y registrales; y por la que se modifica la Ley 12/2011, de 27 de mayo, sobre responsabilidad civil por daños nucleares o producidos por materiales radiactivos; 246 de la Ley Hipotecaria; 248 de la Ley Hipotecaria, en su redacción anterior a la efectuada por la Ley 11/2023, de 8 de mayo, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 15 y 22 de julio, 2 y 14 agosto, 9 de septiembre, 5 y 28 de noviembre y 12 de diciembre de 2024 y 3 de marzo y 11 y 14 de abril de 2025.

  • RENUNCIA UNILATERAL E IRREVOCABLE DEL DERECHO DE RECARGA DE HIPOTECA.

    Constituye el objeto de la presenta determinar si puede acceder al Registro de la Propiedad la renuncia unilateral que lleva a cabo un hipotecante no deudor de su derecho o facultad de «recargar» la hipoteca con la particularidad de que la renuncia se realiza exclusivamente en beneficio del acreedor hipotecario titular de una hipoteca posterior. No existen inscritas otras hipotecas sobre la finca.

    La registradora no cuestiona ni la validez y viabilidad de la renuncia llevada a cabo por el hipotecante no deudor ni de la validez de que se limite en beneficio del titular de la segunda hipoteca. La registradora suspende el acceso al Registro porque, a su juicio, carece de efectos reales al limitarlos a las relaciones entre enunciante y beneficiario. Además, entiende que, por afectar al rango de la primera hipoteca, es preciso el consentimiento del acreedor hipotecario.

    La sociedad renunciante recurre en los términos que resultan de los «Hechos».

    En relación con la denominada recarga de hipoteca, esta Dirección General tiene declarado (vid. Resolución de 22 de diciembre de 2021 que se hace eco de otras anteriores como la 15 de noviembre del mismo año o la de 12 de mayo de 2011), que el efecto meramente modificativo y no extintivo de la ampliación del préstamo hipotecario ha tenido su expreso reconocimiento legal en la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, que al modificar el artículo 4 de la Ley 2/1994, determinó en su apartado tercero que «las modificaciones previstas en los apartados anteriores no supondrán, en ningún caso, una alteración o pérdida del rango de la hipoteca inscrita, excepto cuando impliquen un incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria o la ampliación del plazo del préstamo por ese incremento o ampliación».

    La difícil dicción de la reforma provocó que esta Dirección General, a la hora de interpretar su sentido, tuviera especialmente en cuenta su finalidad. De aquí que las Resoluciones citadas afirmaran que era de esencia tener en cuenta que de la Exposición de Motivos de la Ley 41/2007 resulta que la voluntad del legislador fue flexibilizar el derecho real de hipoteca ya que «la novación de los préstamos hipotecarios en beneficio del deudor se ve dificultada por la interpretación restrictiva que del concepto de novación modificativa hacía la Ley 2/1994» por lo que se afirma en dicha Exposición de Motivos que «lo que ahora se adopta es una interpretación más amplia de cuándo existe novación modificativa, de manera que se considera que existe mera modificación y no extinción de la relación jurídica y constitución de una nueva en los siguientes supuestos: ampliación o reducción de capital, la prestación o modificación de las garantías personales, alteración de las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente; alteración del plazo, del método o sistema de amortización y de cualesquiera otras condiciones financieras del préstamo».

    Congruentemente con esa intención de ampliar los supuestos de novación meramente modificativa, los párrafos segundo y tercero del artículo 4 de la Ley 2/1994 establecen, en primer lugar, en una correcta interpretación literal que no supondrán, en ningún caso, una alteración o pérdida del rango de la hipoteca inscrita ni la ampliación o reducción de capital, ni la alteración del plazo ni ninguna de las otras modificaciones previstas en el apartado segundo; es decir, que por sí sola la ampliación del capital no genera un incremento de la responsabilidad hipotecaria pues entonces carecería de razón de ser su inclusión en el apartado segundo, ni tampoco por sí sola la ampliación del plazo puede generar una pérdida de rango de la hipoteca por implicar una ampliación del plazo por esa misma razón.

    La expresión «en ningún caso (…) excepto cuando (…)» sólo puede interpretarse en el sentido de que la ampliación del capital o del plazo necesitan la concurrencia de otra circunstancia para generar ese efecto, debiendo la labor de interpretación centrarse en determinar cuál es ese factor en cada uno de los casos.

    A este respecto, la citada Resolución señala que la respuesta a esa pregunta debe buscarse en la disposición transitoria única de la propia Ley 41/2007 que al establecer que «la ampliación de capital, sin alteración o pérdida de rango de la hipoteca inscrita, en los términos previstos en el artículo 13, apartado 2, de la presente ley (…) sólo será aplicable a las hipotecas constituidas a partir de la entrada en vigor de la presente Ley», configura, a partir de su entrada en vigor, un nuevo modelo de hipoteca que se distingue del precedente.

    Por tanto, parece obligado reconocer que ese nuevo modelo es el que se debe desprender de la voluntad de los redactores de la norma de introducir la «recarga» de la hipoteca, como medio de flexibilización de la accesoriedad de la misma, a fin de convertirla en un instrumento financiero más útil para el deudor.

    En todo caso, esta disposición transitoria única apunta a que el factor determinante para la correcta interpretación del artículo de referencia es la concurrencia del pacto de ampliación de capital de tal manera que el artículo 4.3 puede leerse (sin perjuicio de poder integrar algún supuesto más, como por ejemplo, la modificación de las condiciones del tipo de interés con fijación de un tope a efectos hipotecarios superior) del siguiente modo: la ampliación del capital no supondrá, en ningún caso, una alteración o pérdida del rango de la hipoteca inscrita, excepto cuando implique un incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria o exista una ampliación del plazo del préstamo por este incremento de la responsabilidad hipotecaria o ampliación del capital. Con esta interpretación se reconoce la posibilidad de la recarga de la hipoteca, entendida como la facultad de compensar las cantidades amortizadas del principal con los nuevos importes concedidos, siempre que la suma de éstos con el capital pendiente de amortización del préstamo primitivo no supere la cifra de capital inicialmente concedido, aunque existan acreedores intermedios, y con el mantenimiento del rango de la hipoteca que seguirá siendo única.

    Esta doctrina implica respecto de las hipotecas otorgadas a partir de la entrada en vigor de la Ley 41/2007, es decir, del 9 de diciembre de 2007, la modificación del criterio de la Resolución de 12 de mayo de 2011 ya que las partes ante un acuerdo de ampliación del capital podrán, aun existiendo titulares de derechos inscritos con rango posterior, optar, sin perder el de la hipoteca inscrita, entre utilizar la posible recarga existente no alterando la responsabilidad hipotecaria si en la misma cupiere el nuevo importe concedido, utilizar la posible recarga existente y constituir por el nuevo importe concedido que exceda de la misma una nueva hipoteca, o prescindir de la recarga y constituir directamente una segunda hipoteca.

    Siendo este el marco conceptual en el que se desenvuelve el concepto de «recarga de hipoteca», como facultad atribuida al hipotecante de reutilizar el límite de cobertura hipotecaria sin necesidad de constituir un nuevo derecho real de hipoteca, la posibilidad de renunciar con carácter anticipado a la previsión legal parece fuera de toda duda al encontrar cobertura en el artículo 6.2 del Código Civil: «La exclusión voluntaria de la ley aplicable y la renuncia a los derechos en ella reconocidos sólo serán válidas cuando no contraríen el interés o el orden público ni perjudiquen a terceros».

    La nota de calificación, que determina el ámbito en que ha de pronunciarse la presente (artículo 326 de la Ley Hipotecaria), no sólo no discute la posibilidad de renuncia, sino que expresamente la considera válida. La cuestión se centra en que en el supuesto de hecho la renuncia se lleva a cabo en beneficio exclusivo del titular hipotecario posterior existente. La registradora considera que dicha circunstancia impide la inscripción en el Registro de la Propiedad por dos motivos: en primer lugar, porque se trata de una renuncia sin trascendencia real y, en segundo, porque no consta el consentimiento del actual titular hipotecario de la hipoteca sobre cuya posibilidad de recarga se realiza la renuncia.

    4. Esta Dirección General no puede amparar ninguno de dichos motivos. En primer lugar, porque no cabe confundir el efecto real que puede producir la renuncia con la limitación de sus efectos (vid. la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 7 de marzo de 2022 en relación a la cuestión de renuncia con efectos limitados). Admitida la validez de la renuncia, es patente que su existencia afecta a la estructura del derecho real inscrito, al modo en que puede desenvolver sus efectos. En consecuencia, dicha modalización de la estructura del derecho o del modo de desarrollar los efectos jurídicos previstos legalmente no sólo puede, sino que debe hacerse constar en el Registro de la Propiedad por exigirlo el artículo 9.c) de la Ley Hipotecaria al disponer que deben resultar del asiento, entre otras circunstancias: «La naturaleza, extensión y condiciones, suspensivas o resolutorias, si las hubiere, del derecho que se inscriba (…)». Por su parte, el artículo 51.6.ª del Reglamento Hipotecario establece que: «Para dar a conocer la extensión del derecho que se inscriba se hará expresión circunstanciada de todo lo que, según el título, determine el mismo derecho limite las facultades del adquirente (…)».

    El hecho de que el renunciante limite el efecto de su renuncia al actual titular de la hipoteca de rango posterior no modifica la afirmación anterior pues no por ello deja de existir la circunstancia que afecta a la estructura del derecho real y modaliza su ejercicio. Sin necesidad de desarrollar ahora las posibles variables que puedan producirse en el supuesto de que se altere el contenido del Registro, resulta del todo patente la importancia de que dicha circunstancia resulte del Registro de la Propiedad no sólo en beneficio de los actuales titulares sino de los eventuales futuros.

    Lo anteriormente expuesto resulta también del Preámbulo de la Ley 41/2007 que introdujo la recarga de la hipoteca cuando dice en su apartado VII: «Por otra parte, la novación de los préstamos hipotecarios en beneficio del deudor se ve dificultada por la interpretación restrictiva que del concepto de novación modificativa hacía la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación de préstamos hipotecarios. Lo que ahora se adopta es una interpretación más amplia de cuándo existe novación modificativa, de manera que se considera que existe mera modificación y no extinción de la relación jurídica y constitución de una nueva en los siguientes supuestos: ampliación o reducción de capital, la prestación o modificación de las garantías personales, alteración de las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente; alteración del plazo, del método o sistema de amortización y de cualesquiera otras condiciones financieras del préstamo».

    De este Preámbulo se puede inferir que la figura de la ampliación del capital, sin pérdida de rango de hipoteca inscrita, que es la novedad de la reforma, no se establece en interés del acreedor, sino en beneficio exclusivo del deudor, para facilitar su refinanciación, por lo que si éste quiere renunciar a ese beneficio o facultad, no tiene por qué quedar supeditado al consentimiento del acreedor, el cual además no se ve perjudicado por ello, pues no se ha comprometido a entregar nuevas cantidades y, en todo caso, siempre tendrá garantizado con prioridad de rango aquello que realmente se le deba en cada momento hasta la cifra máxima pactada.

    La posibilidad de recarga de una hipoteca preferente podría dificultar la obtención de segundos o ulteriores préstamos hipotecarios de otros bancos, o usar las potencialidades de garantía de la finca para otras finalidades, como en el presente caso, de hipoteca a favor de la Agencia Estatal de Administración Tributaria, si se hiciera depender de la voluntad del primer acreedor, y esta no es la finalidad del legislador, como ha quedado antes expuesto.

    Tampoco puede ampararse el motivo de suspensión que hace referencia al necesario consentimiento del actual titular del derecho real de hipoteca dado que el rango del derecho que ostenta no resulta afectado en absoluto por la inscripción de la renuncia a la recarga. A diferencia del supuesto del artículo 241 del Reglamento Hipotecario, relativo a la posposición de hipoteca, en el supuesto de hecho no existe negocio alguno relativo al rango que precise el consentimiento del titular registral. La renuncia operada por parte del hipotecante no deudor no altera la posición jurídica del acreedor, que ni tiene derecho a forzar una recarga del derecho real, ni ve en modo alguno el rango de su derecho.

    En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación de la registradora.

    https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-5940

    Vistos los artículos 1212, 1528, 1857 y 1860 del Código Civil; 2, 12, 24, 25, 104 y 144 de la Ley Hipotecaria; 4 de la Ley 2/1994 de 30 de marzo, subrogación y novación de préstamos hipotecarios; 241 del Reglamento Hipotecario; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 17 de marzo de 1969, 12 de febrero de 1988, 27 de marzo de 1989, 5 de noviembre de 1999, 26 de mayo de 2001, 17 de enero, 25 y 30 de abril, 3 de julio y 2, 4 y 14 de septiembre de 2002, 10 de agosto y 10 y 13 de octubre de 2006, 16 de julio de 2007, 1 de diciembre de 2008, 14 de marzo y 29 de junio de 2009, 1 de octubre de 2010, 12 de mayo de 2011, 26 de noviembre de 2013, 24 de febrero de 2014, 8 de abril y 14 de mayo de 2015, 13 de abril y 26 de octubre de 2016 y 19 de septiembre de 2017, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 8 de septiembre, 15 de noviembre y 22 de diciembre de 2021 y 7 de marzo de 2022.

  • ARTÍCULO 199.1 DE LA LEY HIPOTECARIA. SOLAPA CON BASE GRÁFICA INSCRITA.

    En el presente caso, el recurrente solicita la tramitación de un expediente del artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria, para rectificar la descripción de la finca 5.775 del término de La Iruela e inscribir la georreferenciación de la finca, que se aporta mediante certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela que, según el recurrente, se corresponde con la identidad de la finca.

    El registrador suspende la tramitación del expediente, puesto que la georreferenciación aportada solapa con otra georreferenciación inscrita de una finca colindante, y con otra que se ha presentado previamente, estando pendiente de finalizar o culminar el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

    El recurrente alega que ha presentado documento de subsanación del error, del que no ha recibido respuesta del Registro; que no se han justificado los solapes, pues el informe de solapes no se contiene en la notificación de la nota de calificación, aunque puede comprobar en el geoportal el solape con las fincas colindantes, aunque con una superficie distinta de la que se expresa en la nota de calificación, y que la certificación registral de la finca 7.262 de La Iruela la ubica en el número (…) de la calle (…), mientras que la georreferenciación inscrita, según el Geoportal Registral, se ubica en la calle (…) números (…), sin que esté coordinada gráficamente con el Catastro, por lo que no puede ser objeto de publicidad registral, conforme al último párrafo del artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

    Antes de entrar en el fondo del asunto, debemos aludir a dos cuestiones formales. Respecto de la primera, procede reiterar la doctrina de esta Dirección General por la cual, la calificación negativa de la solicitud de inscripción de la georreferenciación de una finca basada en la invasión de la georreferenciación inscrita de una finca colindante no puede ser suspensiva, sino denegatoria. Y ello es así porque no puede inscribirse, a juicio del registrador, la misma georreferenciación aportada, sino otra, ya resulte del acuerdo de los interesados, o de la decisión judicial correspondiente. Así lo han entendido las Resoluciones de 5 y 13 de octubre de 2021, 8 de junio y 6 de septiembre de 2022, 21 de marzo de 2024 y 30 de enero de 2025, por la cual, si la representación gráfica georreferenciada no es inscribible por albergar el registrador dudas fundadas acerca de que con la misma se invada otra finca, lo procedente es denegar, no suspender la inscripción. A pesar de optar por la suspensión el registrador, en la práctica, opera como si hubiera emitido una calificación denegatoria, puesto que no cabe subsanar el título presentado, sino presentar otro con distinta georreferenciación, que se consienta por los titulares registrales de las fincas colindantes, o se ordene por la Autoridad Judicial, tras el procedimiento contradictorio correspondiente. Por ello, no atiende a la subsanación presentada por el recurrente, pues lo que debe hacer este es instar una nueva presentación de la solicitud con una georreferenciación distinta.

    Respecto a la segunda, que deriva de la pretensión del recurrente relativa a la falta de aportación en la nota de calificación del informe de solapes, como causa de estimación del recurso, debe afirmarse que dicho informe no es contenido propio de la nota de calificación pues, conforme al artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria, la calificación negativa deberá ser firmada por el registrador y «en ella habrán de constar las causas impeditivas, suspensivas o denegatorias y la motivación jurídica de las mismas, ordenada en hechos y fundamentos de derecho, con expresa indicación de los medios de impugnación, órgano ante el que debe recurrirse y plazo para interponerlo, sin perjuicio de que el interesado ejercite, en su caso, cualquier otro que entienda procedente». Todos estos requisitos formales se cumplen en la nota de calificación, puesto que la causa que impide la inscripción es la invasión de una georreferenciación colindante. El informe de solapes es una herramienta auxiliar de la calificación de la que dispone el registrador. Es decir, ayuda a tomar la decisión, pero no forma parte de ella. Además, dicho informe puede ser obtenido por el recurrente, a través de los servicios geográficos que presta el Geoportal Registral.

    Entrando en el fondo del asunto, procede determinar, como ha declarado reiteradamente esta Dirección General en Resoluciones, como las de 29 de noviembre de 2023 y 22 de marzo de 2024, si la calificación registral negativa recurrida es o no ajustada a Derecho. Ello nos ha de conectar con el análisis de los puntos de la doctrina reiterada de esta Dirección General, en Resoluciones como las de 5 y 15 de diciembre de 2023 o la de 28 de julio de 2025, que son: a) el registrador ha de calificar la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse: a que la representación gráfica aportada coincida en todo o en parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, o a que se invadan fincas colindantes inmatriculadas, o a que se encubra un negocio traslativo u operación de modificación hipotecaria; b) el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las representaciones gráficas de que disponga; c) dado que con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el acceso al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica georreferenciada, la ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a una descripción meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la hora de determinar la coincidencia de la representación gráfica ahora aportada con otras fincas inmatriculadas con anterioridad a dicha ley; d) el registrador, a la vista de las alegaciones eventualmente presentadas, debe decidir motivadamente según su prudente criterio, sin que la sola formulación de oposición por alguno de los interesados tenga la virtualidad de convertir en contencioso el expediente o de impedir que continúe su tramitación, y e) el juicio de identidad de finca que en su caso formule el registrador habrá de ser motivado, y fundado en criterios objetivos y razonados. Por ello, la Resolución de este Centro Directivo de 25 de julio de 2023 declaró: «a) El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita». En el presente caso, el registrador determina las superficies invadidas y los preceptos infringidos, motivando jurídica y materialmente su calificación, cumpliendo la doctrina de las Resoluciones de 3 de octubre de 2024 y 24 de marzo de 2025.

    En el presente caso, la calificación registral negativa se funda en la invasión o solape de la georreferenciación aportada con una previamente inscrita, la de la registral 7.262 del término de La Iruela y con otra en trámite de inscripción, la de la finca registral 5.700 del término de La Iruela, pero presentada con anterioridad. En estas circunstancias, el artículo 199.1 párrafo cuarto, inciso primero, de la Ley Hipotecaria dispone: «El Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita». Este inciso no es más que la traslación a la circunstancia de la georreferenciación del principio de inoponibilidad de lo no inscrito del artículo 32 de la Ley Hipotecaria, cuando dispone: «Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero». Y es que la inscripción de la georreferenciación implica, independientemente del origen catastral o alternativo de la misma, la aplicación a esta circunstancia del asiento de los principios hipotecarios. Por ello, se presume que la finca con georreferenciación inscrita existe y pertenece a su titular con la ubicación y delimitación geográfica expresada en la georreferenciación inscrita, que no puede modificarse sin consentimiento del titular registral de la georreferenciación inscrita, como se desprende del artículo 10.5 en relación con los artículos 1, párrafo tercero, y 38 de la Ley Hipotecaria.

    Esta aplicación de los principios de oponibilidad y legitimación registral llevó a esta Dirección General a declarar en la Resolución de 4 de noviembre de 2021 que las coordenadas de los límites de una finca registral no constituyen un simple dato de hecho, sino que son un pronunciamiento jurídico formal y solemne que, tras los procedimientos, trámites, garantías y alegaciones y calificación registral que procedan en cada caso, proclama y define con plenos efectos jurídicos, y bajo la salvaguardia de los tribunales, cuál es la delimitación del objeto jurídico sobre el que recae el derecho de propiedad inscrito. Por tanto, invadiendo la georreferenciación aportada otra previamente inscrita, como declaró la Resolución de 19 de abril de 2022, implica que tal denegación es automática y obligada, sin que sea preciso que el titular de la finca ya georreferenciada haya de ser notificado con concesión de un plazo para alegaciones y formulación por su parte de oposición expresa, puesto que no se da en el presente caso, circunstancia excepcional alguna, como ocurría en el supuesto de hecho resuelto por la Resolución de 31 de mayo de 2022, que permita excepción a esta regla general. Además, en el presente caso, la inscripción de la georreferenciación de la finca colindante se produjo, tras solicitar el inicio de un expediente del artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, al aportarse una georreferenciación alternativa, por lo que en su tramitación debió notificarse al titular de la finca 5.775 del término de La Iruela, objeto del presente expediente, sin que el mismo formulara alegaciones, o sin que estas fueran estimadas, en el caso de haberlas presentado.

    Respecto a la finca colindante cuya georreferenciación se encuentra en trámite de inscripción, pero que se ha presentado anteriormente a la que es objeto del este recurso, es de plena aplicación el principio de prioridad registral, como se desprende de lo dispuesto en el artículo 203.1.8.ª de la Ley Hipotecaria, que aunque se refiere al caso de un expediente de dominio para la inmatriculación de una finca, es también aplicable, por ser el supuesto de hecho análogo con el de dos fincas ya inscritas, cuyas georreferenciaciones se solapen, cuando dispone: «Durante la vigencia del asiento de presentación, o de la anotación preventiva, no podrá iniciarse otro procedimiento de inmatriculación que afecte de forma total o parcial a la finca objeto del mismo». En el presente caso, el recurrente podrá formular alegaciones en el expediente para inscribir la georreferenciación de la finca 5.700 del La Iruela, sin que pueda iniciarse el expediente para inscribir su propia georreferenciación, mientras no se culmine el primeramente solicitado.

    Las circunstancias alegadas por el recurrente, relativas a un posible error en la numeración de las fincas, o que las colindantes solapadas no estén coordinadas gráficamente con el Catastro, no alternan ni desvirtúan la calificación impugnada, puesto que la georreferenciación inscrita delimita la ubicación exacta de la finca, con independencia de la numeración del inmueble y porque el hecho de que las fincas colindantes no estén coordinadas gráficamente con el Catastro no afecta a la inscripción, puesto que los efectos jurídicos sustantivos se producen con la inscripción de la georreferenciación y arrancan del contenido del folio registral y no puede depender de circunstancias ajenas al mismo.

    Mientras que el procedimiento de coordinación gráfica tiene la naturaleza de hecho que no produce efectos jurídicos, pues presupone inscripción de la georreferenciación y se basa en un sistema de intercambio de información entre la institución registral y catastral, como declaró la Resolución de 5 de diciembre de 2023. Esa coordinación gráfica puede producirse bien automáticamente, desde la fecha del asiento, cuando la georreferenciación que se inscribe es de origen catastral, conforme al artículo 10.5, párrafo primero, de la Ley Hipotecaria, o bien de modo diferido, cuando se inscribe una georreferenciación alternativa, momento en el que se inicia el procedimiento de coordinación gráfica, conforme al artículo 10.5, párrafo segundo, de la Ley Hipotecaria. Por ello, no es procedente la alegación del recurrente del último párrafo del artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, relativo a la forma de la publicidad registral de la georreferenciación, pero no a la inscripción de la misma.

    Por todo lo razonado, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de no admitir la tramitación del expediente, por estar la georreferenciación inscrita protegida por los principios hipotecarios de oponibilidad, legitimación y tracto sucesivo y la que está en trámites de inscripción por el principio de prioridad, mientras no se resuelva el expediente sobre su inscripción.

    https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-5838

    Vistos los artículos 1, 3, 9, 10, 17, 18, 19 bis, 32, 38, 199 y 203 de la Ley Hipotecaria; la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 14 de enero de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 5 y 13 de octubre y 4 de noviembre de 2021, 5, 19 y 25 de abril, 31 de mayo, 8 de junio, 6 y 14 de septiembre y 24 de noviembre de 2022, 8 de marzo, 3 y 25 de julio, 2 y 29 de noviembre y 5 y 15 de diciembre de 2023, 21 y 22 de marzo y 3 de octubre de 2024 y 30 de enero, 24 de marzo y 28 de julio de 2025.

  • CANCELACIÓN DE FINCA DE CONCENTRACIÓN PARCELARIA POR DOBLE INMATRICULACIÓN.

    La presente resolución tiene por objeto la solicitud de cancelación de una finca adjudicada en un expediente de concentración parcelaria por constancia de una doble inmatriculación. La registradora suspenda la inscripción por tratarse de un procedimiento de carácter administrativo no sujeto a modificación por voluntad de los adjudicatarios de las fincas de reemplazo, sino que se requiere un nuevo procedimiento en el que la autoridad competente proceda a la rectificación de los linderos geográficos de las fincas o dejando fuera del procedimiento de concentración nuevas zonas excluidas, no siendo aplicables las normas generales de doble inmatriculación.

    Antes de examinar el fondo del recurso, debe resolverse una cuestión de índole procedimental, cual es la relativa a la extemporaneidad del mismo a la que se refiere la registradora en su informe, alegando que ha transcurrido el plazo de un mes desde la notificación al recurrente de la calificación –el día 4 de julio de 2025– hasta la fecha en que se presentó el recurso en la Sede de esta Dirección General –el día 7 de agosto de 2025–.

    Sobre tal extremo, debe estimarse que el recurso no está presentado fuera de plazo, pues se interpuso el día 4 de agosto de 2025, mediante presentación del escrito de impugnación en determinada oficina del Servicio de Correos, como resulta del sello con fecha de entrada que consta en el mismo, y destinado a este Centro Directivo. Y es que debe recordarse que, conforme al artículo 327, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria, el recurso «(…) podrá presentarse en los registros y oficinas previstos en el artículo 38.4 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común», referencia que debe entenderse realizada al artículo 16.4.b) de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, según el cual «los documentos que los interesados dirijan a los órganos de las Administraciones Públicas podrán presentarse: (…) b) En las oficinas de Correos, en la forma que reglamentariamente se establezca (…)».

    En relación con la concentración parcelaria consta regulada con detalle en el título VI del Decreto 118/1973, de 12 de enero, por el que se aprueba el texto de la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario, y como señala su artículo 173 tiene como «primordial finalidad la constitución de explotaciones de estructura y dimensiones adecuadas».

    Conforme a su artículo 230, su principal efecto jurídico, por virtud del principio de subrogación real, es el de que «el dominio y los demás derechos reales y situaciones jurídicas que tengan por base las parcelas sujetas a concentración pasarán a recaer inalterados sobre las fincas de reemplazo del modo y con las circunstancias que establece la presente ley».

    Otra manifestación del principio de subrogación real la contiene el artículo 233.2 cuando prevé que «los titulares y causahabientes de las situaciones registrales expresadas en los antiguos asientos podrán pedir su traslación sobre las fincas de reemplazo».

    Por todo ello, como señaló el Tribunal Supremo en su Sentencia 29 de septiembre de 1986, la naturaleza jurídica de la concentración parcelaria «es la de una subrogación real o conversión legal caracterizada por la inmutabilidad del elemento subjetivo. En consecuencia, la parcela de reemplazo es el objeto en que reaparecen los derechos de dominio y demás derechos reales y situaciones jurídicas que tuvieron por base las parcelas sujetas concentración», por lo que, por ejemplo, como era el caso analizado en dicha sentencia, el legado de fincas concentradas recae sobre las de reemplazo.

    Respecto de la inscripción registral del procedimiento de concentración parcelaria cabe destacar que el artículo 235 del Decreto 118/1973 señala que «todas las fincas de reemplazo serán inscritas sin hacerse referencia, salvo los casos determinados en la presente ley, especialmente por el artículo 183, a las parcelas de procedencia en cuya equivalencia se adjudican, aun cuando estas parcelas aparezcan inscritas a nombre de personas distintas de aquellas con quienes a título de dueño se entendió el procedimiento de concentración». Y que «los Registradores de la Propiedad practicarán los asientos, primeros de las fincas de reemplazo y de las situaciones jurídicas y, derechos reales que afecten a la misma y hayan quedado determinados o constituidos en el expediente de concentración, conforme a las normas establecidas en la presente ley, sin que puedan denegar o suspender la inscripción por defectos distintos de la incompetencia de los órganos, de la inadecuación de la clase del procedimiento, de la inobservancia de formalidades extrínsecas del documento presentado o de los obstáculos que surjan del Registro, distintos de los asientos de las antiguas parcelas».

    La aplicación de tales preceptos tiene como resultado, la existencia de supuestos de doble inmatriculación entre fincas de origen sujetas a concentración y fincas de reemplazo resultantes de la concentración, ya que no se deja constancia registral en el folio de las fincas de origen del hecho de que estén afectadas por un procedimiento de concentración parcelaria, ni posteriormente al tiempo de la inscripción de las actas de reorganización se cancela el folio real de dichas fincas de origen, y tampoco se refleja cuál o cuáles sean las concretas fincas de reemplazo adjudicadas por subrogación real en equivalencia o correspondencia con las fincas de origen aportadas al procedimiento.

    Lo que sí es posible, en sentido contrario, es acreditar y hacer constar que una determinada finca concreta queda excluida del procedimiento de concentración parcelaria. A estos efectos, el artículo 207.5 prevé que «el carácter de finca excluida de la concentración parcelaria se podrá expresar en el Registro al inscribir cualquier título en que así se consigne bajo la responsabilidad del funcionario autorizante, o en nota marginal practicada por constarle directamente al Registrador, o en virtud de certificación del Instituto o acta notarial».

    Pero la regla general es la de que, conforme al artículo 207.2 «los Registradores de la Propiedad, en las notas de despacho que extiendan sobre los títulos relativos a fincas rústicas situadas en términos municipales afectadas por la concentración y en las certificaciones relativas a las mismas, indicarán, en su caso, la existencia de la concentración, salvo que les conste que están excluidas de ella, o que sean ya fincas de reemplazo resultantes de dicha concentración», con lo cual, no constando si una finca estaba o no incluida en el procedimiento de concentración, se introducía en la publicidad registral un elemento de incertidumbre absoluta al respecto, con la consiguiente inseguridad jurídica.

    Al coexistir plenamente vigentes, abiertos, y operativos, los folios reales tanto de las fincas de origen como de las fincas de reemplazo, se han producido numerosísimos supuestos de doble inmatriculación en nuestro sistema registral, y de disociaciones entre los actos y negocios jurídicos que se han venido inscribiendo sobre las fincas de origen, cuyo historial permanece vigente y los actos y negocios jurídicos que se han venido inscribiendo sobre las fincas de reemplazo, lo que resulta obligado por el artículo 235 citado, conforme al cual, «los posteriores actos y contratos de trascendencia real que tengan por objeto fincas de reemplazo o derechos reales constituidos sobre las mismas se inscribirán (…) de modo inexcusable, en el Registro de la Propiedad».

    Así, por ejemplo, respecto de la posibilidad de seguir practicando asientos en el folio real de fincas de origen, como señaló la Resolución de este Centro Directivo de 22 de noviembre de 2001, «si se tiene en cuenta la significación y principio de salvaguardia judicial de los asientos registrales (artículo 1 Ley Hipotecaria) y la presunción a todos los efectos desde la existencia y pertenencia del derecho inscrito en los términos que resulten de los respectivos asientos (cfr. artículo 38 Ley Hipotecaria), resulta evidente la imposibilidad de negar ahora el acceso al Registro del Auto de adjudicación de determinada finca registral, so pretexto de que ésta es o puede ser una de las aportadas en su día a la concentración parcelaria del respectivo término municipal, pues, del respectivo folio no resulta ningún asiento que comprometa o menoscabe la presunción legal de existencia y pertenencia del derecho inscrito y adjudicado, presunción a la que el Registrador está vinculado (cfr. 18 Ley Hipotecaria); y si efectivamente existe esa doble inmatriculación (que la reordenación de la propiedad rústica a través de la concentración parcelaria facilita, al no exigir el cierre de los folios de las fincas de origen, a diferencia de lo que ocurre en la propiedad urbana con la reparcelación o la compensación), deberán seguirse las vías prevenidas en la legislación hipotecaria por remediar ese defecto».

    Estos casos de doble inmatriculación siguen produciéndose por la normativa, todavía hoy vigente, en materia de concentración parcelaria ya que no se ha adoptado para la propiedad rustica la misma técnica y mecanismo registral que en los procedimientos de reorganización de la propiedad urbana (léase reparcelaciones y demás expedientes de equidistribución), basado éste último en la adecuada y detallada constancia registral de la equivalencia entre fincas de origen y fincas de resultado, y en la cancelación preceptiva del folio real de todas aquéllas, como claramente se contempla en los artículos 7 y siguientes del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística.

    Para dar solución a estos supuestos debe tenerse en cuenta el procedimiento regulado en artículo 209 de la Ley Hipotecaria, tras la reforma operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, dedicado a la regulación de la subsanación de la doble o, en general, múltiple inmatriculación de una misma finca o parte de ella en folios registrales distintos, atribuyendo la competencia para su tramitación y resolución, en línea con el objetivo de desjudicialización que proclama su exposición de motivos, al registrador del distrito hipotecario en que radique la finca doblemente inmatriculada.

    Por lo tanto, en este expediente, que se iniciará de oficio por el registrador, o a instancia del titular registral de cualquier derecho inscrito en alguno de los diferentes historiales registrales coincidentes, resultan plenamente aplicables las reglas contenidas en dicho artículo para subsanar los problemas de doble inmatriculación derivados de la inscripción de procedimientos de concentración parcelaria, con la regla general que prevé finalmente se «procederá a cancelar el historial de la finca registral más moderna y, en su caso, rectificar la más antigua, en la forma acordada».

    En el caso que motiva el presente recurso, de la escritura calificada y de la propia nota de calificación resulta que, en la escritura de subsanación, tras reconocer diversos errores, se solicita expresamente que se deje sin efecto la inscripción de la finca registral 7.004, finca de reemplazo de concentración parcelaria, por doble inmatriculación con respecto a las fincas 4.930, 6.142 y 6.143.

    El recurso interpuesto se limita, a su vez, a pedir que se dejen sin efecto la calificación originaria y la sustitutoria, sin aportar argumentación sustancial distinta, de modo que la pretensión material del recurrente sigue siendo, en la práctica, cancelar el folio más moderno –el de la finca de reemplazo 7.004, inscrita en el año 2021– para mantener las fincas de origen, cuyos historiales se remontan a los años 1975, 1978 y 1990.

    El artículo 209 de la Ley Hipotecaria, tal y como ha sido interpretado por este Centro Directivo, parte de la regla general de que, apreciada una doble inmatriculación, debe mantenerse, por lo común, la finca más antigua y depurarse el historial más moderno.

    Sin embargo, tratándose de doble inmatriculación, con idéntico historial de titularidad y cargas, consecuencia de una concentración parcelaria, por la especial naturaleza del título administrativo, procede precisamente lo contrario: cancelar o rectificar, en su caso, las fincas de origen y mantener el historial de la finca de reemplazo, que es la que concentra la realidad jurídica resultante del procedimiento.

    Por ello, el defecto señalado por la nota de calificación registral ha de ser confirmado.

    Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación.

    https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-5833

    Vistos los artículos 209 de la Ley Hipotecaria; 173, 207, 230, 233 y 235 del Decreto 118/1973, de 12 de enero, por el que se aprueba el texto de la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario; 7 y siguientes del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística; la Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de septiembre de 1986; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 22 de noviembre de 2001 y 22 de abril de 2019, y la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 16 de junio de 2020.

  • ARTÍCULO 199.2 LH. OPOSICIÓN COLINDANTE. CALIFICACIÓN ARBITRARIA.

    Mediante escritura pública otorgada el día 19 de mayo de 2025 ante el notario de Las Palmas de Gran Canaria, don Lesmes Gutiérrez Rodríguez-Moldes, protocolo número 915, que fue presentada en el Registro de la Propiedad de Las Palmas de Gran Canaria número 1 el día 26 de junio de 2025, causando el asiento de presentación 2.607 del Diario 2025, con ocasión de la declarada de una obra nueva por antigüedad, se solicita la inscripción de la representación gráfica georreferenciada alternativa y consiguiente rectificación de su descripción de la registral 8.155 del Ayuntamiento de Santa Brígida, en base a informe de validación gráfica frente a parcelario catastral, pasando de una superficie inscrita de 750 metros cuadrados a la inferior de 577,86 metros cuadrados. Tramitado el expediente regulado en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, fueron formuladas alegaciones por doña C. F. S., titular catastral colindante de la finca objeto del procedimiento, oponiéndose a la práctica de la inscripción solicitada por entender que la representación gráfica propuesta no se ajusta a la realidad física comprobada ni a la delimitación real de la finca colindante, aportando informe técnico.

    A la vista de las alegaciones formuladas, la registradora suspende la inscripción solicitada a la vista de la oposición manifestada, porque la existencia de dos bases gráficas contradictorias plantea dudas acerca de la realidad de la finca y su georreferenciación.

    Los recurrentes, en síntesis, sostienen que la medición de su propiedad se ha realizado tomando como referencia el muro que desde hace décadas marca la línea divisoria entre ambas propiedades, y que el informe técnico aportado por la colindante está basado en la cartografía catastral, la cual no se ajusta a la realidad física.

    El artículo 199 de la Ley Hipotecaria regula el expediente para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, disponiendo que el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica. El apartado 2 del artículo 199 remite, en caso de tratarse de una representación gráfica alternativa a la catastral, a la misma tramitación de su apartado 1, con la particularidad de que han de ser notificados los titulares catastrales colindantes afectados.

    Efectuada una calificación negativa frente a la que se interpone recurso, como ha declarado reiteradamente esta Dirección General, en multitud de Resoluciones y, recientemente, en las de 29 de noviembre de 2023 y 22 de marzo de 2024, el objeto del recurso es determinar, exclusivamente, si la calificación registral negativa recurrida es o no ajustada a Derecho. Cuando la suspensión se basa en la oposición de uno de los colindantes notificados, como dice el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, el registrador «decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción». Ello nos lleva al análisis de los puntos básicos de la doctrina reiterada de esta Dirección General, en Resoluciones como las de 5 y 15 de diciembre de 2023, que son los siguientes: a) el registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria); b) a tal efecto el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, las representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016, así como acceder a la cartografía catastral, actual e histórica, disponible en la Sede Electrónica del Catastro; c) dado que con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el acceso al Registro de fincas sin que se inscribiese su representación gráfica georreferenciada, la ubicación, localización y delimitación física de la finca se limitaba a una descripción meramente literaria, lo que puede conllevar una cierta imprecisión a la hora de determinar la coincidencia de la representación gráfica con otras fincas inmatriculadas con anterioridad a dicha norma; d) el registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe decidir motivadamente según su prudente criterio. En caso de haberse manifestado oposición por algún interesado, constituye uno de los principios de la regulación de la jurisdicción voluntaria que, salvo que la Ley expresamente lo prevea, la sola formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto. Por tanto, y conforme al artículo 199 de la Ley Hipotecaria, «la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción». Lo que no impide, por otra parte, que las alegaciones recibidas sean tenidas en cuenta para formar el juicio del registrador, y e) el juicio de identidad de la finca por parte del registrador debe estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante.

    Debe recordarse, como se indicó en la Resolución de 19 de julio de 2016 (reiterada en otras posteriores), que el objeto de la intervención de los titulares colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión, asegurando, además que puedan tener acceso al registro situaciones litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial. Aplicando la doctrina de la Resolución de 5 de marzo de 2012, la notificación a los colindantes constituye un trámite esencial en este tipo de procedimientos: «la participación de los titulares de los predios colindantes a la finca cuya cabida se rectifica reviste especial importancia por cuanto son los más interesados en velar que el exceso de superficie de la finca concernida no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes. Por eso constituye un requisito capital que se les brinde de un modo efectivo esa posibilidad de intervenir en el expediente. En caso contrario se podría producir un supuesto de indefensión».

    Como declaró la Resolución de 13 de enero de 2021, el registrador ha de calificar todos los títulos que se le presenten, poniendo en su caso de manifiesto los defectos que en ellos observe, con la fundamentación de los mismos. La calificación registral es el trámite esencial del procedimiento registral, siendo un acto debido y reglado del registrador, como respuesta a la solicitud de inscripción derivada de la presentación de un título.

    Tratándose de un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, cuando el registrador basa su calificación registral negativa en las alegaciones de los colindantes, el juicio registral de identidad efectuado en la nota de calificación no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, como exige la Resolución de 11 de abril de 2024. Y esa fundamentación debe realizarse tanto desde el punto de vista jurídico, indicando en qué forma se han infringido los preceptos legales, como exigió la Resolución de esta Dirección General de 22 de marzo de 2024, sin bastar una referencia genérica a los preceptos infringidos, como desde el punto de vista material, fundando objetivamente su juicio sobre las dudas en la identidad de la finca, según la Resolución de esta Dirección General de 12 de julio de 2023, debiendo justificar por qué ha estimado las alegaciones de los colindantes. Y ello debe ser así para que el hipotético recurrente pueda conocer la argumentación registral en toda su extensión y pueda preparar el correspondiente recurso, en su caso.

    En el concreto caso de este expediente, la registradora funda sus dudas en la alegación de la colindante catastral, que aporta informe técnico basado en la cartografía catastral. En concreto, la colindante manifiesta que su finca está formada por la referencia catastral 0299606DS500S00001OK y parte de la referencia catastral 0299605DS500S0001MK, aportando informe de validación gráfica frente a parcelario catastral que reordena, sin alterar el perímetro de la cartografía catastral, ambas parcelas.

    La finca de los promotores se corresponde con la parcela con referencia catastral 0299611DR5909N0001RO, con una cabida catastral de 577 metros cuadrados, solicitándose en base al informe de validación gráfica frente a parcelario catastral que se aporta la inscripción de la representación gráfica georreferenciada alternativa de la registral 8.155 del Ayuntamiento de Santa Brígida, arrojando una superficie de 577,86 metros cuadrados.

    Manifiestan los recurrentes que la representación gráfica aportada ha sido elaborada tomando como referencia el muro de separación entre su finca y la de la colindante, existente desde hace décadas. Debe recordarse que, como ha declarado la Resolución de esta Dirección General de 27 de septiembre de 2023, para considerar adecuadamente delimitada una determinada parcela no es determinante el hecho de que, físicamente, la misma esté acotada por mojones o piquetas, lo que puede extenderse también a los vallados. Haría falta acreditar que éstos han sido colocados con el consentimiento de los colindantes, consentimiento que transforma una mera situación física en sustancia jurídica. Y en el presente caso, no consta la existencia de tal consentimiento.

    Sin embargo, en este expediente, lo que alega la colindante que formula oposición es que su representación gráfica catastral se ve afectada por la representación gráfica propuesta por el colindante.

    Como ya se ha expuesto, en el informe de validación gráfica elaborado en base al informe técnico que acompaña a su escrito de oposición, únicamente se realiza una reordenación o modificación de la porción de territorio que se corresponde con las referencias catastrales que integran total o parcialmente su finca, pero sin alterar el perímetro de la cartografía catastral. En consecuencia, su alegación consiste en la afectación de su parcela catastral en base a la base gráfica alternativa presentada.

    Y a este respecto, ya se ha manifestado esta Dirección General (entre otras, Resoluciones de 20 de junio de 2022, 25 de enero, 17 de abril, 6 de julio y 30 de noviembre de 2023 y 22 de marzo ó 12 de septiembre de 2024, entre otras) que la mera oposición de un simple titular catastral acerca de que su inmueble catastral resulte invadido por una georreferenciación alternativa a la catastral no es motivo suficiente por sí sólo para denegar la inscripción de esa georreferenciación alternativa a la catastral, pues, precisamente por ser alternativa, se produce esa invasión parcial del inmueble catastral colindante. Además, conforme al artículo 32 de la Ley Hipotecaria, coincidente en su redacción con el artículo 606 del Código Civil, «los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero» y por ello, no deberían ser admitidos por los juzgados, tribunales ni oficinas del Estado «si el objeto de la presentación fuere hacer efectivo, en perjuicio de tercero, un derecho que debió ser inscrito», como resulta del artículo 319 de la Ley Hipotecaria.

    Expuesto lo anterior, la calificación de la registradora que le lleva suspender la inscripción solicitada se limita a poner de manifiesto la mera existencia de las alegaciones de la colindante. Sin embargo, no fundamenta el motivo por el que las alegaciones tienen la entidad suficiente para llevarle a dudar de la identidad de la finca y, en consecuencia, la calificación no puede sostenerse, pues como ha reiterado este Centro Directivo, siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados (cfr. Resoluciones de 8 de octubre de 2005, 2 de febrero de 2010, 13 de julio de 2011, 2 de diciembre de 2013, 3 de julio de 2014, 19 de febrero y 9 de octubre de 2015 y 21 de abril de 2016, entre otras), algo de lo que adolece la nota de calificación de la que conoce este recurso.

    Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación de la registradora.

    https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-5822

    Vistos los artículos 1, 9, 10, 199 y 326 de la Ley Hipotecaria; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 8 de octubre de 2005, 2 de febrero de 2010, 13 de julio de 2011, 5 de marzo de 2012, 2 de diciembre de 2013, 3 de julio de 2014, 19 de febrero y 9 de octubre de 2015 y 21 de abril de 2016, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 13 de enero de 2021, 20 de junio de 2022, 25 de enero, 17 de abril, 6 y 12 de julio, 27 de septiembre, 29 y 30 de noviembre y 5 y 15 de diciembre de 2023 y 22 de marzo, 11 de abril y 12 de septiembre de 2024.

  • REGISTRO MERCANTIL. RENUNCIA AL CARGO DE ADMINISTRADOR DE UNA SOCIEDAD.

    Presentada en el Registro Mercantil escritura pública de renuncia al cargo de administrador de una sociedad de responsabilidad limitada, el registrador rechaza la práctica de la inscripción solicitada con fundamento en los tres defectos siguientes:

    a) encontrarse la sociedad dada de baja provisional en el Índice de Entidades del Ministerio de Hacienda, comunicada al referido Registro a los efectos de lo previsto en la Ley del Impuesto sobre Sociedades y en el artículo 96 del Reglamento del Registro Mercantil.

    b) de conformidad con lo dispuesto en el apartado 4 de la disposición adicional sexta de la Ley General Tributaria, se dispuso la publicación de la revocación del número de identificación fiscal de la sociedad, por lo que no puede realizarse inscripción alguna que afecte a dicha sociedad, salvo que se rehabilite dicho número o se asigne un nuevo número de identificación fiscal.

    c) la hoja de la sociedad se encuentra cerrada de conformidad con los artículos 378 del Reglamento del Registro Mercantil y 282 de la Ley de Sociedades de Capital, por no haber efectuado el depósito de las cuentas anuales correspondientes a los ejercicios 2021, 2022 y 2023.

    La cuestión planteada ha sido objeto de numerosas resoluciones de esta Dirección General por lo que la doctrina que se ha reiterado en un gran número de ocasiones (vid. «Vistos»), debe ser de nuevo confirmada.

    En primer lugar, la doctrina, en relación al cierre registral como consecuencia de la baja provisional de la sociedad en el Índice de Entidades de la Agencia Estatal de Administración Tributaria se elaboró sobre la redacción del artículo 131.2 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, aprobado por el Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo (y en el artículo 137 de la Ley 43/1995, de 27 de diciembre, del Impuesto sobre Sociedades, refundido por aquél), que establecía que en caso de baja provisional de una sociedad en el Índice de Entidades de la Agencia Estatal de Administración Tributaria, se imponía un cierre registral prácticamente total del que tan sólo quedaba excluida la certificación de alta en dicho Índice.

    La regulación actual se contiene en el artículo 119.2 de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades, que tiene el siguiente contenido: «El acuerdo de baja provisional será notificado al registro público correspondiente, que deberá proceder a extender en la hoja abierta a la entidad afectada una nota marginal en la que se hará constar que, en lo sucesivo, no podrá realizarse ninguna inscripción que a aquélla concierna sin presentación de certificación de alta en el índice de entidades».

    La disposición final duodécima de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, estableció el día 1 de enero de 2015 como fecha de su entrada en vigor.

    Como se ha reiterado en numerosas Resoluciones, el contenido del precepto es idéntico al de su precedente, por lo que la doctrina entonces aplicable lo sigue siendo hoy, a pesar del cambio de ley aplicable.

    Dicha regulación se completa con la del artículo 96 del Reglamento del Registro Mercantil que establece lo siguiente: «Practicado en la hoja registral el cierre a que se refieren los artículos 276 y 277 del Reglamento del Impuesto de Sociedades, sólo podrán extenderse los asientos ordenados por la autoridad judicial o aquellos que hayan de contener los actos que sean presupuesto necesario para la reapertura de la hoja, así como los relativos al depósito de las cuentas anuales».

    En consecuencia, la inscripción de cese de un administrador a consecuencia de su renuncia o dimisión no es ninguno de los asientos exceptuados del cierre registral pues ni tiene su origen en una resolución judicial, ni es un acto necesario para la apertura de la hoja ni se trata de depósito de cuentas.

    En relación con la revocación del número de identificación fiscal, a que se refiere el segundo de los defectos expresados por el registrador en su calificación, existe también una reiterada doctrina de este Centro Directivo elaborada con base en el contenido de la disposición adicional sexta de la Ley 58/2003, de 17 diciembre, General Tributaria, que dispone lo siguiente en su cuarto apartado, párrafo tercero, según redacción dada por el artículo 13.25 de la Ley 11/2021, de 9 de julio: «Cuando la revocación se refiera al número de identificación fiscal de una entidad, su publicación en el “Boletín Oficial del Estado” implicará la abstención del notario para autorizar cualquier instrumento público relativo a declaraciones de voluntad, actos jurídicos que impliquen prestación de consentimiento, contratos y negocios jurídicos de cualquier clase, así como la prohibición de acceso a cualquier registro público, incluidos los de carácter administrativo, salvo que se rehabilite el número de identificación fiscal. El registro público en el que esté inscrita la entidad a la que afecte la revocación, en función del tipo de entidad de que se trate, procederá a extender en la hoja abierta a dicha entidad una nota marginal en la que se hará constar que, en lo sucesivo, no podrá realizarse inscripción alguna que afecte a aquella, salvo que se rehabilite el número de identificación fiscal».

    El precepto tiene importantes consecuencias en el ámbito del Registro Mercantil pues, como puso de relieve la contestación de esta Dirección General de 15 de septiembre de 2015 a la consulta de la Subdirección General de Verificación y Control Tributario del Departamento de Gestión Tributaria de la Agencia Estatal de Administración Tributaria de 3 de julio de 2015, se resuelven en la práctica de una nota marginal distinta a la que provoca la baja provisional en el Índice de Sociedades.

    Como se puso entonces de manifiesto, la revocación del número de identificación fiscal obedece a una razón de ser y es objeto de un procedimiento distinto del que provoca la nota marginal de cierre previsto en el artículo 119.2 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades.

    La regulación del número de identificación fiscal se comprende en el Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio, por el que se aprueba el Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos.

    El procedimiento de concesión se contempla en su artículo 23 y el de revocación y rehabilitación, que se enmarcan en los procedimientos de comprobación e investigación, en su artículo 147 (reformado en cuanto a la rehabilitación por virtud del artículo 1.29 del Real Decreto 1070/2017, de 29 de diciembre), de cuya regulación resultan las consecuencias y efectos derivados de ambas situaciones. Específicamente el procedimiento de revocación, que obedece al incumplimiento de las obligaciones fiscales que el propio precepto determina, se sujeta al procedimiento en el mismo regulado y culmina con la publicación en el «Boletín Oficial del Estado».

    El efecto de cierre total de la hoja social es el mismo tanto en el supuesto de baja provisional en el Índice de Entidades como en el de revocación del número de identificación fiscal, sin perjuicio de que la práctica de cada una de estas notas marginales, así como su cancelación se practique en virtud de títulos igualmente distintos.

    El contenido de estas normas es concluyente para el registrador: vigente la nota marginal de cierre por baja provisional en el Índice de Entidades, a la que hay que añadir la provocada por la revocación del número de identificación fiscal, no podrá practicar ningún asiento en la hoja abierta a la sociedad afectada, a salvo las excepciones citadas. Y producido tal cierre ni siquiera puede inscribirse -como pretende el recurrente- el cese del administrador.

    Por ello, deben ser confirmados los dos primeros defectos que se expresan en la calificación impugnada, pues entre las excepciones a la norma de cierre que los preceptos transcritos contemplan no se encuentra el cese de administradores que, en consecuencia, no podrá acceder a los libros registrales mientras el cierre subsista.

    Por último, debe también confirmarse la negativa del registrador fundada en el tercero de los obstáculos que expresa en la calificación (el cierre de la hoja social como consecuencia de la falta de depósito de cuentas anuales).

    Respecto de las consecuencias que se derivan del incumplimiento de la obligación de depositar las cuentas anuales, el claro mandato normativo contenido en el artículo 282 de la Ley del texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, así como en el artículo 378 y en la disposición transitoria quinta del Reglamento del Registro Mercantil, no deja lugar a dudas: transcurrido más de un año desde la fecha del cierre del ejercicio social sin que se haya practicado en el Registro Mercantil el depósito de las cuentas anuales debidamente aprobadas, no puede inscribirse documento alguno relativo a la sociedad mientras el incumplimiento persista, salvo las excepciones expresamente previstas y entre ellas la relativa al cese o dimisión de administradores, aunque no el nombramiento de quienes hayan de sustituirles en dicho cargo.

    Esta Dirección General ha insistido (vid., por todas, la Resolución de 14 de noviembre de 2013 y la muy reciente de 21 de marzo de 2025), en que no pueden confundirse las consecuencias del cierre registral provocado en el ámbito de las obligaciones de naturaleza fiscal con las del cierre que se deriva de la falta de depósito de cuentas anuales (artículo 282 del texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital, así como el artículo 378 y la disposición transitoria quinta del Reglamento del Registro Mercantil), respecto del cual se admite expresamente como excepción la inscripción del cese o la dimisión de administradores, aunque no el nombramiento de quienes hayan de sustituirles en dicho cargo.

    Es cierto que, en presente caso, si el cierre registral estuviera motivado sólo por el incumplimiento de la obligación de depositar las cuentas anuales, de lo establecido en el artículo 282 de la Ley de Sociedades de Capital, así como en el artículo 378.1 y en la disposición transitoria quinta del Reglamento del Registro Mercantil, resultaría que procedería la inscripción del cese del administrador, como afirma el recurrente.

    Pero ello no es posible por haberse producido también el cierre registral como consecuencia de la baja provisional de la sociedad en el Índice de Entidades de la Agencia Estatal de Administración Tributaria y la revocación del número de identificación fiscal.

    En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador.

    https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-5820

    Vistos los artículos 18 y 20 del Código de Comercio; 279 y 282 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital; la disposición adicional sexta de la Ley 58/2003, de 17 diciembre, General Tributaria; los artículos 131.2 del Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades; 118 y 119.2 y la disposición final duodécima de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades; los artículos 6, 96, 365, 367, 368 y 378 y la disposición transitoria quinta del Reglamento del Registro Mercantil; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 2 de febrero de 1979, 26 de mayo y 4 de junio de 1998, 23 de diciembre de 1999, 21 de marzo de 2000, 11 de abril de 2001, 14 de enero, 21 de marzo y 27 de abril de 2002, 18 de febrero de 2004, 10 de marzo, 26 de julio, 16 de septiembre y 3 de octubre de 2005, 25 de febrero y 20 de mayo de 2006, 12 de julio de y 4 de octubre de 2007, 19 de junio y 30 de julio de 2009, 8 de febrero y 1 de marzo de 2010, 21 de febrero, 25 de marzo, 26 de julio, 21 de septiembre y 21 de noviembre de 2011, 17 de enero y 27 de febrero de 2012, 7 de junio, 8 de octubre y 14 de noviembre de 2013, 11 de enero y 4 de noviembre de 2014, 23 de enero, 20 de marzo, 20 de mayo, 19 de septiembre, 22 de octubre y 22 y 23 de diciembre de 2015, 25 de enero, 20 de abril, 18 de mayo, 22 de julio y 19 de septiembre de 2016, 2 y 18 de enero y 7 de febrero de 2017, 19 de febrero, 11 y 20 de junio y 20 y 21 de diciembre de 2018, 17 de enero, 20 de febrero, 22 y 23 de julio y 28 de noviembre de 2019 y 7 y 15 de enero de 2020, así como la de 15 de septiembre de 2015, ésta del sistema registral en contestación a consulta, y las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 6 y 7 de febrero, 20 de marzo y 28 de julio de 2020, 10 de febrero, 29 de julio y 2 de diciembre de 2021, 18 de enero, 23 y 24 de marzo, 5 de abril, 29 de julio y 28 de noviembre de 2022, 16 de junio de 2023, 9 de abril, 18 de septiembre y 29 de noviembre de 2024 y 14 de enero y 21 de marzo de 2025.

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